“我们全市在春节期间只卖出了5套房。”近日，一位中部省会城市地产业内人士对21世纪经济报道记者说。
受新冠肺炎疫情影响，号称“小阳春”的春节楼市销售旺季经历了寒冬。销售回款是房地产公司最主要的资金来源，严重依赖现金流的房企这个春节过得不平静。
“大多数企业会降低负债，对现金流管理更严格。”一位地产行业人士表示。疫情对宏观经济、房地产行业的影响虽然只是阶段性的，但短期内对现金流紧张的企业影响巨大。
根据标普统计，2020年1月地产商在境外发债融资165亿美元，创下月度纪录高位，同比增幅高于50%，远高于去年58亿美元的月均水平，并远超境内发债融资规模。不过，2月份房企境内发债有复苏迹象。
“房地产资产是金融机构重点布局的领域，原因在于坏账率较低。在流动性加强的背景下，金融机构对房地产的资产配置不会下降。”一位资深机构人士对记者表示。
“2020年将再度迎来房企债到期和行权高峰，去年同期个别流动性压力大的房企选择提高票息进行再融资。”中信证券固定收益首席分析师明明表示，如果上半年销售持续受影响，部分房企可能出现流动性压力，行业利差估计也会系统上行，低等级房企尤甚。
1月地产美元债创历史新高
数据显示，2020年1月，房地产企业在境外发行美元债激增至165亿美元，超过2019年1月111亿美元的历史月度峰值。
根据穆迪数据，2019年，房地产企业境外债券发行总额达693亿美元的历史高点，较上一年度的490亿美元高出41.3%。与之对应，境内债券发行总额1579亿元人民币(225亿美元)，较上一年度的2163亿元(322亿美元)下降27%。
多个研究机构指出，受疫情影响，住宅销售额面临收缩风险。
“很难准确预测疫情发生及延续时间。即便像SARS一样能在一两个季度内完全控制并结束此次疫情，房地产市场销售的恢复仍需更长时间。”一位国有大行人士对记者坦言。
评级公司标普发布报告称，考虑到1月和2月原本是住宅销售淡季，过去三年平均1月和2月的合计销售额仅占全国全年销售额的8%左右，因此目前来看疫情带来的冲击大体是可以恢复的。然而，如果大规模的负面影响延续至二、三季度，情况可能要严重许多。
“房子还可以在网上营销，所有的压力最终都是资金流的压力。”上海易居房地产研究院总监严跃进说。
“部分企业受到疫情冲击，现金流方面已显现压力，尤其是一些高周转企业。”中指研究院此前发布的报告指出，现阶段境外、境内发债都有一轮机会，企业要把握好;同时，特别关注疫情比较严重的地区，把握疫区金融政策支持下的融资机会。
“对于高负债经营的房地产企业，尤其是信贷临近到期的房地产企业，压力超出预期。”上述大行人士说。
一位地产业内人士表示，疫情主要影响的是经营现金流。具体来看，一是“冲千亿”房企，本来储备了大量货值准备年后释放的，受疫情影响较大;二是三、四线城市的房企，疫情对三、四线城市人群回流造成较大影响;三是快周转企业，资金链压力更大。
“我们已经启用网上售楼，但网上销售作用有待观察，改变销售模式较难。另外存量应收款催收，争取银行在复工前发放已审批的按揭贷款。”另一位房企人士表示。
境内发债融资窗口开启
在流动性宽松背景下，多位业内人士认为，上半年是房企较好的融资窗口。
但数据显示，2020年1月，房企境内债券发行额同比下降68.2%，至42亿元。易居中国旗下克而瑞数据显示，1月25日到2月10日，95家典型房企完成境内发债融资仅4笔，金额不足百亿元。与2019年春节对应的时间段相比，今年春节以来，房企融资额减少86%。
“在利率下降、流动性宽松背景下，房企在2020年上半年应抓紧时机融资，尤其是本身就有公司债、ABS、美元债批文的企业应加紧发债。”在近日的一场地产金融电话会议上，一位金融机构人士直言。下半年随着疫情消除和宏观经济好转，流动性或出现泛滥迹象，融资政策可能会有一些收紧。
随着机构陆续复工，境内融资窗口正在被打开，近期上百亿境内房企发债获得进展。
21世纪经济报道记者梳理发现，2月13日，上交所信息披露显示，阳光城80亿元小公募公司债券状态更新为“已反馈”。2月10-11日，上交所受理金地集团拟发行金额为110亿元、期限不超过20年的小公募公司债，募资拟用于偿债。
此外，广州富力地产80亿元私募公司债、碧桂园85.38亿元小公募、龙光控股10年期40亿元小公募、上海市浦东新区房地产(集团)34亿元小公募陆续受理或回复交易所意见。
自2019年下半年以来，信贷中流向地产的资金占比有所下降，其中地产开发贷的下降尤为明显，同时流向基建和工业的贷款规模明显增加。一位金融机构人士指出，目前银行的关注点主要集中在对医药类、疫苗类的生产和设备生产的厂商进行支持，即对疫情、疫区和相关行业上。目前还没估计对房地产未来投向、资产质量等的关注。去年以来对房地产的整体融资政策是偏紧略有改善，房地产的融资利率有向下空间。
另一机构人士指出，未来融资成本的下降是必然趋势，估计今年可能有1-2次降准，市场利率会走低。与以往不同的是，房地产的功能性在提升，包括养老、医疗、社交、住宅等某一方面需求更加注重。
不过，标普认为，较低评级的开发商容易受行业下行的冲击。不过流动性不足的公司当中，没有一家在武汉或在湖北省有很大的业务占比。但是，只要疫情对销售产生短短几个月的严重影响，仍将面临挑战。此外，依靠资产处置来应对到期债务的较弱开发商，可能会发现很难完成交易，因为大多数潜在买家可能会更加谨慎。
